财富管理与传承:房地产传承的税收成本是多少?

房地产是高净值人士传承的重要财富之一。在房地产传承过程中，税收是无法回避的重要成本。近日有闲，特就房地产买卖、赠与、继承如何缴税，做统一总结。

一、房地产买卖

（一）增值税

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

2、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

3、其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

4、小结

销售不动产，分销售住房和非住房；对于销售住房，根据是否在北上广深和持有年限如何，有不同的增值税政策；对于销售非住房，不分地区和持有年限，一律按5%征收率就差额计算缴纳增值税。

（二）土地增值税

1、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》（财税[2008]137号）第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2、《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

3、小结

个人销售住房免征土地增值税；销售非住房，征收土地增值税。

（三）个人所得税

1、《个人所得税法》规定，财产转让所得需要缴纳个人所得税。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。财产转让所得税率为百分之二十。

2、《个人所得税法实施条例》第六条规定，财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。

3、《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第四条规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

4、小结

个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税；除此之外，都需要缴纳个人所得税。

（四）契税

1、《契税暂行条例》

1）第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

2）第三条规定，契税税率为３—５％。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

2、《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）第一条规定，

1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

（五）印花税

1、《印花税暂行条例》规定，产权转移书据属于所列举的应税凭证。

2、《印花税暂行条例实施细则》第五条规定，条例所说的产权转移书据，指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

3、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》（财税[2008]137号）第二条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

4、小结

个人销售或购买住房暂免征收印花税。除此之外，都需要缴纳印花税。

二、房地产赠与

（一）增值税

1、《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

2、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

3、小结

房地产赠与是否有增值税纳税义务，取决于赠与给谁。赠与用于公益事业或者以社会公众为对象，不征增值税；赠与其他单位或者个人则一般有增值税纳税义务；若为上述规定的家庭财产分割的个人无偿转让不动产，免征增值税。

（二）土地增值税

1、《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入（不分房屋类型），指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

2、《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条规定，细则所称的赠与是指如下情况：（一）房产所有人，土地使用权所有人将房屋产权，土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体，国家机关将房屋产权，土地使用权赠与教育，民政和其他社会福利，公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，全国老年基金会，老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

3、小结

除了上述赠与行为外，其他房地产赠与行为均应当征收土地增值税。

（三）契税

1、《契税暂行条例》

1）第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

2）第二条规定，房屋赠与属于转移土地、房屋权属。

2、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[2006]144号）第一条第二款规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。

3、《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税[2014]4号） 规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

4、小结

房地产赠与，受赠人全额征收契税。

（四）个人所得税

1、《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2、《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）第二条规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

3、小结

特定范围内的房地产赠与不征收个人所得税；除此之外的房地产赠与，受赠人按“偶然所得” 计算缴纳个人所得税。

（五）印花税

1、《印花税暂行条例》规定，产权转移书据属于所列举的应税凭证。产权转移书据，指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

2、《印花税暂行条例》第四条规定，财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据，免征印花税。

3、《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》（财税[2008]137号）第二条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

4、小结

赠与住房免征印花税，房地产赠与给特定对象，免征印花税。其他情况，都需要征收印花税。

三、房地产继承

（一）增值税

1、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

2、继承时无偿转让不动产，免征增值税。

（二）土地增值税

1、《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入（不分房屋类型），指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

2、小结

继承时无偿转让不动产，不征收土地增值税。

（三）契税

1、《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）规定，

1）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。

2）按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

2、小结

法定继承不征契税；非法定继承，征收契税。

（四）个人所得税

1、《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2、房地产继承，不征收个人所得税。

（五）印花税

1、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》（国税发[2006]144号）第一条第二款规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。

2、《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定，产权转移书据为印花税应税凭证。

3、实务中，继承发生在被继承人死亡后，产权转移书据的一方已经死亡，自然对其无法征收印花税，所以部分地区税局规定，产权继承所立的书据应按产权转移书据贴花，对继承人单边征收。

四、总结

1、基于不同税种的征管理念，发生房地产买卖、赠与、继承时如何缴税，规定比较复杂，实务中需要区别情况，对照文件规定，作出专业判断。

2、综合来看，不动产继承的税费最少，赠与次之，买卖税费最多。在财富传承时，可以对此加以考虑，作出最佳的财富传承规划。